北京的房价贵不贵？

关于房价是否算贵，这个指标：

房价收入比

什么是房价收入比，上百度百科的解释：

房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算，即：

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

北京的房价收入比是多少呢？

根据年12月，贝壳找房发布了《新一线城市居住报告》（以下简称“报告”），全面分析了新一线城市的居住现状。新浪乐居记者从报告中发现，年北京房价收入比为22.5，位列全国第二，仅次于深圳

根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队发布的数据

年，北京市居民人均可支配收入元

上半年，全国居民人均可支配收入元，比上年同期名义增长2.4%，扣除价格因素，实际下降1.3%。其中——

城镇居民人均可支配收入元，增长（以下如无特别说明，均为同比名义增速）1.5%，扣除价格因素，实际下降2.0%；

农村居民人均可支配收入元，增长3.7%，扣除价格因素，实际下降1.0%。

上半年，全国居民人均可支配收入中位数元，增长0.5%，中位数是平均数的85.2%。其中——

城镇居民人均可支配收入中位数元，增长0.4%，中位数是平均数的90.6%；

农村居民人均可支配收入中位数元，增长1.2%，中位数是平均数的82.8%。

年上半年居民人均可支配收入平均数与中位数

年1-3季度，北京市居民人均可支配收入元，同比增长2.4%。其中，城镇居民人均可支配收入元，同比增长2.5%。其中，城镇居民人均工资性收入元，同比增长0.9%；人均经营净收入元，同比下降33.5%；人均财产净收入元，同比增长2.0%；人均转移净收入元，同比增长9.9%。9省份前三季度人均可支配收入超全国水平国家统计局数据显示，前三季度，全国居民人均可支配收入元。从各地的居民人均可支配收入数据来看，上海、北京、浙江、天津、江苏、广东、福建、山东、辽宁这9个省份的前三季度居民人均可支配收入超过了全国平均水平。如果按年北京每个家庭平均两个人计算的话平均每套房平均价格为万元这个水平是高还是低呢？

年全球80城房价收入比排名

综上来看的话，北京的房价肯定算是贵的了，因为房价收入比为22.5意味着一个家庭需要把22.5年的收入攒下来才够买一套房，而且横向全球的数据也表示了这一水平是遥遥领先全球水平的。房价收入比的衡量标准尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在美元～3美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。观察美国城市，大部分城市年的房价收入比比年高，说明次贷危机后这十年来这些城市的房价涨幅跑赢了居民收入增长，居民收入与经济发展关联性很强，间接也说明房价涨幅跑赢了经济增长。说明在经历了次贷危机这种级别的泡沫破灭后，房地产依然具备较高的投资价值。北京的房产投资收益是多少？关于房价投资收益，这个指标：租金回报率百度百科的解释是租金回报率=每月租金收益X12/购房总价OK，来看看我当前小区房子的数据情况，打开链接APP随便搜索了下租金回报率=6万/万=1.5%这个水平在全球算是什么水平呢？中国的租金回报率整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二、三线城市。对此国际静态租赁回报率约为4%~6%，中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，如户籍、学区、医院等。所以综合来看的话1.5%租金回报率确实算很低的了。考虑到北京的租房价格每年都会上涨，随着时间的推移，这个数据倒是会不断上涨以每年10%的租金上涨幅度计算，10年后租金回报率会上涨到3.89%以每年15%的租金上涨幅度计算，10年后租金回报率会上涨到6%考虑下增长水平，我们姑且把每年的平均租金回报率假设为2.3%那假设北京的房产推测的在未来只是会缓慢稳定上涨的话，那它的上涨幅度会是多少呢？

全球80城租金收益率排名中，中国台北地区的租金收益率垫底，主要源于近些年来台北房价迅猛攀升，而租金水平却一直停滞不前，这又与民众薪资不涨和外资撤资有关。

从排名榜单上可以看出在全球80个城市中租金收益率排名前十位（休斯顿、约翰内斯堡、迪拜、费城、迈阿密、芝加哥、华盛顿、圣地亚哥、基辅、开普敦）分别从11.9%到7%，而排名后十位（布宜诺斯艾利斯、武汉、南京、香港、北京、杭州、广州、天津、深圳、首尔、台北）分别从1.9%到1.2%，排名前十位的租金收益率平均值（8.8%）是排名后十位的平均值（1.7%）的5.2倍。

从中可见在排名前十位的城市中有5座城市来自于北美洲，而排名后十位的城市中亚洲城市占了9座。

并且在排名前十位的城市中有5座来自于发达国家，排名后十位的城市中发展中国家城市占了7座。

由此也在一定程度上说明了亚洲城市的租金收益率在全球范围里处于较低水平，并且发展中国家城市的租金收益率普遍低于发达国家城市的租金收益率。

以纽约房价为例：纽约房价有三大特点：价格高、差异大、租金收益率低。一套曼哈顿房产的平均售价约为万美元，单价约为每平方米2万美元，平均月租金约为美元。岛内区域间差异很大，单价在1万至11万美元不等，中央公园区价位最高，其他区域价格低很多，而且一旦离开曼哈顿，纽约房价就急剧下降。从投资角度看，扣除房产税、保险费、管理费、过户费等税费之后，曼哈顿房产的租金收益率约为1%，而房价在过去10年间的平均增速为每年4%。对于国外买家，考虑到交易手续费、联邦资本增值税、收入出境税等，实际的回报要少一些。从21世纪初到现在，曼哈顿房价的平均增速为6.4%，过去10年和5年间的平均增速分别为4.1%和7.7%，虽然有波动，还经历了金融危机，但还是显示出了极强的韧性。考虑到中国年GDP比上年同期增长了6.1%，而年美国GDP仅增长2.3%，在北京的房产自然增值的预测方面，我们乐观的参照纽约曼哈顿的数据：每年增速7.7%，综合下租金回报率和房产增值率，我们大胆假设下北京房产的每年投资回报率2.3%+7.7%=10%这个投资回报率水平如何，以我所知比较稳健的理财产品，如