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文章来源：长鲸瞰房

01

落寞的北京楼市

北京楼市还会迎来调控吗？

这个问题有点脑洞大开。

毕竟，北京现在的调控政策已经全国最严，没有之一。

在北京买房的难度，放在全国来看，也可以称得上地狱中的地狱。

已然地狱，如何更差？

7月至今，东莞、杭州、宁波、深圳、南京、无锡等多个城市喜迎楼市调控新政策。但凡楼市调控的地方，基本都是过去一段时间，涨幅不错的地方。

楼市上涨幅度跟调控政策强弱成正比。楼市涨幅越大，调控政策越严。

8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，二线、三线的六个城市：沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州都被召集开会。

原因自然是因为房价上涨有点快，所以会上表态履行好房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施。

相比之下，北京就太落寞了，什么都没有，热闹都是其他城市的。

这几年，先是一批二线城市的楼市上涨了一波。去年底，深圳房价开始上涨，一直到“”新政出台前，深圳领涨全国，均价比北京都高了20%。考虑到城市房子价格分化厉害，一个房产均价参考意义其实没那么大。

但是，按照这个粗略的指标，深圳房价居然都超越了北京，这本身是一件具有标志意义的事情：其他城市上涨后，北京的房价变低了。

02

北京房价还会涨吗

最近几个月，跟各种各样准备买房的人、换房的人沟通时，虽然背景不同，买房原因各异，但几乎每个人都会问到同一个问题。

有拿着万首付，准备贷款万，买套房子自住的单身人士；

也有拿着1万首付，准备买套1万海淀大三居学区房的有娃人士；

还有拿着万首付，准备买套万房子做投资的炒房客。

他们都问：

北京的房子，还会涨吗？

是啊，作为独一无二的，地狱级调控级别的城市，北京的房价，还会涨吗？

拿着1万首付计划买套1万学区房的朋友，问出这个问题后，尤其让人心酸。因为没有首房首贷的资格，为了买套自住的大三居学区房，首付都凑到了1万。这么多资金砸到一套房子上，虽然学区房价格坚挺，依然会不由自主的担心房价走势。

得益于调控政策，房住不炒的观念深入人心。

即便如此，不管是首套自住，还是二套学区，所有人在买房的时候，无法单纯的将房子作为一个住所看待。

虽然很多人也都清楚，一套房子，涨了也没法卖掉变现，跌了更不能割肉离场，但作为一项资产，毕竟还是涨了让人开心。

须知拉车的驴子，只要看到前面挂着一根胡萝卜，便觉得有奖励，有奔头。

房子，尤其是一线城市的房子，是住的地方，更是资产。房子的金融属性，无法抹杀。

03

跌的空间

昨天跟一个准备换学区房的家长聊天，他提了一个问题：我是现在入手好呢，还是再等一等，比如过一年再买？他的隐含意思是：

北京房价还能继续跌吗？

经过三年地狱调控政策的反复蹂躏调整，北京房价的水分被挤的很干净。

三年来的房产买卖交易，买家与卖家反复博弈，早已将房子的价格用一次次的实际成交价格锁定。

即使之前的房价有再多的水分，经过三年的反复交易博弈，水分早已被挤干净。

城区的房子，价格早已触底。

除了有个别着急卖房的或者存在瑕疵的，房价早已没有大幅下跌的可能性。对于东、西、海、朝有名气的学区房，价格不仅是触底，而是已经反弹。

看看这两个小区的实际成交记录：

1.蜂鸟年涨18%

2.朝阳区老破小慧忠里一年最高涨幅17%

朝阳外国语学区房的慧忠里小区（这是个老破小）和中关村三小学区房的蜂鸟家园，成交价格已经追平，个别的甚至超过年价格的高点。

对于其他学区属性弱的房子，涨幅虽然无法与强学区属性的相提并论，但下跌的势头早已止住，不再像之前一般，跌跌不休。

想想也是，当一堆人，手上拿着七成、甚至八成的首付款，准备换房子，按揭贷款只占两成、三成。这样的市场，还能往哪里跌？

04

看清竞争对手

买房人跟买房人竞争，卖房人跟卖房人竞争。

买房人，不仅在跟卖家谈判、博弈，也在跟市场上其他的买家博弈。所以，在买房子的时候，不要只想着卖家出的价格高不高，房子贵不贵。整个交易，还得看其他买家如何反应。同样的房子，买家A觉得价格高了点，想砍价几万块；买家B可能会觉得，价格很适合，直接买了。两个买家竞价，房价自然上涨；无人问津，价格自然不动。

买房人，可以分成不同的类别，大致每一类别的人互相竞争。

买老破小学区房的家长，竞争对手是同样准备买学区房的家长或者准家长。

买远大新婚房的新人，竞争对手是远大新的拥趸。

买别墅的人，竞争对手自然是非富即贵。

相反，对于卖家而言，竞争对手自然同样是卖家，尤其是同小区、同学区、同价格的卖家。要想房子卖得快，价格卖的高，至少不比市价低，那就需要研究同小区，甚至同学区正在卖的房子的情况，给自己的房子定价。

对于换房的人来说，一身兼着两个角色，既是卖家，又是买家。同时跟两方竞争，得一身分二用才行。

05

启动时刻

这三年，买家、卖家反复博弈，北京房价一度比的高点下跌20%，远距离区域甚至大跌30%。之后，价格又开始一点点修复上涨。

经过三年的的严格调控，北京房价竟然已经低于深圳，眼看着马上低于上海。

房价暴涨不合要求，房价暴跌也不合要求。

在推行了3年限价商品房和共有产权房之后，不限价商品房再次成为北京法拍土地的主流。很多区域的楼面价再次高达5-7万，也就是说，10万+的房价将会在年下半年和年井喷。

深圳已经猛然崛起，超越北京上海。

上海成交量猛增，蠢蠢欲动，成交量连续3个月超过2.5万套。

年底年初，深圳启动，上海跟随，北京接后。

今年水量如此之大，历史，会继续重复吗？

PS：因为