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一、除夕感想

今天是大年除夕，大家都在团圆，但还有一群特殊的人依然留守京城，不是不想回家，故乡那么好，青翠的山水，熟悉的乡音，咬咬牙，不管不顾也就回去了，可下这个决定有时很艰难，收入涨上去那么慢，一回去立马就瘪了，平时下个餐馆都要掂量再三，回家相当于下无数次餐馆，好容易攒到年三十儿，眼看机票特价了，正犹豫间，一会儿或许还再降一点点呢，仿佛卖票那个人知道你的心思，瞬时间，机票又开始扶摇之上，真是让人追悔莫及。

这几天，走访了几个单位，发现此刻还在坚守而且脸上看不出焦灼的，有公交司机、餐厅服务员、大楼保洁、小区保安，这个时候留下的，每个人都有自己难以言说的故事。想到我的一位同学此刻已坐在深圳东部华侨城，头戴黑色遮阳帽，尽享南中国冬日暖阳，人与人真是不同！她们不懂我们农民工的苦呀！都说北京现在是万人空巷，昨晚我领着小脚老太太侦缉队（外地人管她们叫“朝阳群众”或是“朝阳大妈”）特地在小区里巡查，发现各楼亮灯率都不低，至少比海南东海岸文昌五指山博鳌某些小区的亮点率高很多，我想这才是正常的生活状态，故乡已是他乡！长年累月的劳作让我们几乎忘了放松是何滋味，利用这几天难得的谁谁都不找的日子赶紧歇歇补个长觉，让面色不再那么难看狗见了都嫌，我看没什么错。

在切题之前，先空发一通感慨，算是对离别故乡的一种致意吧。

二、对北京土地出让新政的理解

前段时间有朋友问我，北京土地出让新政“限房价、竞底价、竞自持面积、竞建设方案”意在控房价，但从已出让几块地块看，最后都出现开发商%自持的情况，那开发商如何盈利？

我们都知道，资金流再充裕的开发商，也没有说把房子留在手上不卖的道理，只是销售时机选择有所不同，而且开发商不管资金来源于何处，永远都是要追求周转率，所以目前北京这种土地出让方式显然是与开发商正常开发逻辑相悖，那么开发商是否在考虑与政策博弈？比如鉴于土地成本高昂，政府未来可能会修改出让方案，允许中标开发商部分面积出售，但这种可能性应该不大。

记得年北京出让东四环广渠路大郊亭桥西北角地块，最后中标价格为1.44万元/平米，成为当时的“地王”，某知名开发商从发标现场出来，一阵慨叹，我们财务已经把账算到头了，再往后已经无法报价了，再报价指定得亏，真不知拿地开发商是怎么想的？

出让一年后，北京市规划局悄然贴出公示公告，称广渠路拿地开发商申请调整规划方案，在建筑规模不变的前提下，将项目中两幅主要建设用地建筑高度分别从60米和80米的限高，调整至80米和米。明眼人谁都知道，这样一改，虽然容积率建筑面积全都不变，但楼体更“轻盈”了，也就是变瘦了，居住的舒适性大大提高。此公示一出，立马在业内引起轩然大波，当初参与竞标的开发商纷纷表示反对，反对意见主要集中于“拍卖后再修改规划条件，违背公平竞争的市场规则”、“修改规划条件的理由不充分”，最后结果自然是未获通过。

举这个例子是想说明，开发商与政策博弈很难有胜算。如果我们从结果倒推过程，也就是放个马后炮，当初参与竞标广渠路的开发商都还是太保守，他们已经够专业了，他们的高管及精算师都是从欧美学成归来，对发达国家的房地产市场规律掌握很透彻，但也没有预料到几年后北京等一线城市的房价会成今天这个样子，反倒是当时还名不见经传的中化方兴一举拿下了这个项目！当时人们都说他们疯了，是的，他们当时拿地价格已经超过周边项目的售价！事情就是这么富有戏剧性，中化方兴在这幅地块上打造了高端项目“金茂府”，又引进了知名学校北京实验二小，目前新房售价已经达到15万一平！中化方兴更是以这个项目为起点，在北京攻城略地，以“名校+名盘”为卖点，相继在望京、亦庄开发“金茂悦”、“金茂府”，房子大卖，最近又在地铁5号线终点宋家庄打造新的“金茂府”，定价12万以上！我看他们这么牛，干脆把项目叫做“金毛狮王”好了，那不更厉害？

对今天北京楼市新政，开发商拿地热情依然高涨，一定要找理由，不考虑政策博弈的因素，我看可以从三个方面去看：一是虽然政府已经对未来项目售价进行了限制，但基于“未来继续向好、房价继续上升”的认识，开发商可以把中标项目打造成区域标杆楼盘，再继续在周边拿地，通过整体开发，以整体收益来弥补个别项目亏欠；二是将来可以通过REITs，也就是以房产出租收益权为标的，发行房地产信托基金，回笼资金；三是鉴于北京土地的增值潜力，拿地后可以提高开发企业的整体估值，对增资扩股或吸纳低成本信贷资金还是有促进的。当然，我们也可以换一个消极的角度理解，如果开发商在北京拿不到地，就可能退出北京市场或是解散整个团队，那是开发商最不愿意面对的。只要手中有地，心中就不慌，哪怕不赚钱，那开发商在北京设立中国总部、北方总部、京津冀事业总部就有理由，就还可以保留团队，保存血脉，为未来发展蓄力，若是没地，一切免谈。

三、二三线城市投资方向

对一线城市房价，几乎所有人都认为还会上涨，至少不跌，既然如此，我们也没有好说的，但我们至少可以选择不谈这个话题。我今天想讲的是，除了一线城市，下一步可以投资的方向，当然，我从来都不主张干一票就跑的投资，那叫投机，我希望是从未来发展的角度，特别是基于第二、第三居所，以将来休闲居住为目的，保值增值，提前布局，这样一种思路下的投资。

先说说天下大势。目前三大国家战略京津冀协同发展、一带一路、沿江经济带战略，这个沿江，不是澜沧江不是珠江不是邕江不是瓯江也不是左右江，是我们的母亲河长江。我的故乡，让我望断肝肠望穿天涯的家乡山城重庆，就在长江边上，我如何爱她，我说不出，就像我爱自己的母亲，我想做一件事讨她老人家欢心，我独自微微笑着，我一想到她这么大年岁还不肯休息还在工作，我欲落泪，言语是不能表现我的心情，只有独自微笑或是落泪才是我真实的情感，我对重庆的感情，就近乎这个，将来有一天，我是要回去的。唉，又说多了，岔出去一条街了，一说到家乡我就停不下来。

在三大战略之下，还有一些经济带，如环渤海经济带（主要串起大连、青岛）、中原经济带（这是一个辐射范围较大的地区，主要包括河南、河北、山西、山东、湖北）、海西经济带（宁波、福州、厦门、潮汕）、珠三角经济带、成渝经济带、关中经济带、东盟经济带（主要包括广西、云南）、黄河几字湾经济带（包括相当贫困的甘肃、山西、宁夏、内蒙）。

在大约十年前，北方有两个城市格外引人注目，在北京二环房价还在六七千左右的水平时，这两座城市的房价就已经很高了，当时大连星海广场的房价就在一万上下，青岛海边的房价也已经是两万多。因为审项目的原因，青岛去的比较多，走在海边，听到大海的涛声，海浪涌上来又跌落回去，留下一地的珍珠与贝壳，即便在夜里，凭海临轩，大海浅浅的低吟像母亲在一次次唤你。我是真心喜欢青岛。应该是年，青岛是全国房市增长最快的城市，但这几年，很难听到青岛房价飙升的消息。我认为青岛这几年房价的沉寂，首先是经济的原因，海运本来是青岛的支柱性产业，但受国际航运的影响，青岛海运陷入了低迷，同时青岛港也受到日照港、天津港的分流，航运枢纽作用有所下滑，在“八项规定”出台以前，青岛高档海鲜饭店的生意已有衰落迹象，倒是旅游、酒店、服务业这些年还支撑了青岛的经济；二是青岛临近海边的主城面积狭小，为保护青岛难得的海际线，可开发的土地资源十分有限，青岛房产开发主战场已深入到城市内陆，比如城阳，青岛内陆房产对外地人吸引力不大。

我也采访过青岛分行的同仁，尽管如此，现在海边的房子还是不便宜，三万多不到四万的样子。青岛确实是一个适合四季常住的地方。不过青岛很大，黄岛、即墨也算青岛，黄岛的平均房价也就在七八千。好了，我给出今天的第一个选项——青岛，青岛的房产可以买，最好买在市南市北，不直接临海但临海边较近，不建议在青岛内陆或黄岛买。

这就引出一个话题，海景房是否适合买？若买，买在什么地方？

对北中国的人来说，有几个方向可选：北线北戴河南戴河，东线山东包括烟台威海龙口青岛日照（每家餐桌上离不开的“龙口粉丝”就来自山东半岛的龙口），南线则要在二千公里以外的海南。

海南最火的时候实际是、年，“国际旅游岛”很是炒作了一把，但现在整个海南陷入了高库存难以去化的境地，三亚也不例外，最近这四五年三亚房产基本未涨，但最近两三个月，三亚房价有异动，今冬华北屡次陷入重度霾伏，三亚以清新的空气再次吸引了国人的眼光，12月份三亚房价环比增长1.2%，高居全国第一。不过三亚每年的黄金居住期仍然不到半年。

烟台的房地产一度比较畸形，当地职权部门动辄就弄块地，自己给自己修房子，所以当地政府机关及垄断部门员工一般都有好几套房产，商品房市场一直没有真正发展起来，这让当地开发商痛不欲生，这几年这种情况有所好转，房价目前稳定在八千左右的水平。

所以，今天第二个建议，是海景房作为养老房产，可以适当考虑，我们推荐可适度考虑烟台威海中心城区的住宅，考虑秦皇岛南戴河小区入住率较高、属于当地明星楼盘的住宅，龙口等山东之前从未听说过的所谓海景房千万别碰。三亚实在说不好，它的表现让人看不懂，对于三亚房产实际可以做一个“互换投资”，即把资金投到一线，购买一线的一套稍小的房产然后出租，利用租金再在三亚租半年房，这样既锁定了一线的投资价值，又享受了三亚的优美环境。

如准备有-万元退休金，我建议可以考虑投资杭州，杭州之美在西湖，南宋定都于此可见眼光深远，本来也是可以定都建邺，也就是今天的南京，但康王赵构想都没想就把马鞭指向了杭州。

杭州的房价在-年曾经达到阶段性顶峰，之后由于温州信用环境恶化、浙江整体经济陷入低谷，杭州楼市也确实徘徊了好几年，直到-年，杭州房产还是库存积压如山，知名开发商在杭州痛不堪言，各种不规范的销售、竞相诋毁也时有所见。杭州楼市真正迎来又一春是在年，G20更是加了一把火，全年实际上涨比例30-40%之间。

对于外地人士，我认为杭州房产可以买，可能由于我比较保守，我建议买的区域还是在居住环境相对拥挤的城区，分行现在附近的庆春路房价约在4万，我认为买这一带就非常好，生活方便，一定要离西湖近，不是要多近，半个小时车程距离完全可以接受。杭州买房千万不过钱塘江！

如果单站在投资角度，郑州、武汉可以买，而且这两地要买，别买老小区，一定要买容积率低一些、楼盘较新、交通便利、知名开发商开发的项目，哪怕比平均房价贵30%左右也应作为首选。为何选这两座城市？看看环绕它俩的高铁网络就知道了。但这两座城市并不适合推荐给大家养老，郑州是因为气候多霾，武汉是因为节奏太快与气候炎热。还是上述讲过的思路，“互换投资”，对这两座城市的房产投资可以不讲感情讲理性。个人认为，郑州、武汉年房价还将温和上涨。

重庆就不说了，原因在上一次里面说的很充分了。今天再补充一条，重庆正在全力构建自己新的经济架构，把沿海的一些产业引进来，而且已经把出海大通道、宜万铁路、沪蓉高速打通，对于内陆城市能够做到的，重庆已经想尽一切办法做的很好了，如果房价被外地人炒高，土地成本、商务成本抬高，企业势必做出新的选择，最终伤害的还是重庆经济。重庆政府已经看到了这一点，所以出台政策坚决控制房价过快上涨，比较有新意的是对外地人购置首套房以及对外地“三无人员”细化的认定，都是在堵住投资者钻政策的空子，应该说决心很大。

夜已经很深了，写到这里，我的精神也有些涣散。按照写作之初构想，要对主要二三线城市进行评点的，看样子今天是难以办到了。那重点说说成都。成都是我重点推荐的城市。

推荐成都，首先是因为成都的宜居性，成都生活的安逸、休闲、自足，普天之下找不出第二个城市。刘备定都成都，花重锦官城，虽说是形势迫然，但天府之国沃野千里，名副其实。川菜的奇绝，对人味蕾的极大满足，天下之大莫出其右。看过《林师傅在首尔》吗？林永健与韩国“人鱼小姐”主演，川菜不仅好吃，烹饪的技术、过程，看看也是极大的享受。一般四川厨子很少看得起别地的厨子，对重庆的也不例外，他们自认是“正规军”，炒起来一招一式，菜摆上桌也比重庆讲究许多。

四川人周末爱去农家乐，川西坝子天然就是个“耍坝子”，“少不入川”，就是怕四川生活的安逸耽搁了青年的雄心壮志。天下未乱蜀先乱，天下已治蜀未治。过去，中原一旦有变，四川人把夔门剑门关一关，安心自己过自己的日子。四川人就是这么舒舒服服几千年过下来，几乎未受什么重创，张献忠除外，张献忠是个十足的恶魔，抗他的官要杀，降他的官他也杀，总之是杀杀杀，杀得殷富的四川千里无人烟，虎豹下山更是荼毒百姓。好在顺治年间，四川人口很快恢复起来。

成都本是个平原，但若往南或往西，一两个小时车程，便进入了山区，往南是峨眉山瓦屋山大凉山，往西则是中国著名的第二级台阶向第三级迈进的横断山脉，就是甘孜阿坝，甘孜州的风光绝美，凡去过稻城亚丁色达德格的，没有不震撼的，去藏区，不必去西藏，就去甘孜好了。看过阿来写过的《瞻对》，瞻对就是今天的九龙，在川藏北线上，著名的国道，这才知道川西这一块地盘以前并不归西藏寺庙管辖，之前是由清廷皇帝直接分封的土司。当地盘踞在九龙一带的一个叫班滚的土司，经常“夹坝”，也就是抢劫过往货商，就连官兵也敢抢，也经常欺压其他土司，民愤极大，乾隆出动一万多精锐清剿，但班滚实在太厉害，清廷没有办法，允诺只要西藏出兵，事成后将把金沙江以东广大区域置于西藏贵族管辖，这样西藏才把自己的势力扩展到了川西高原。甘孜在清朝是屡犯屡反，这才有了后来的“改土归流”，即去除当地土司，改为朝廷任命的流官。

今天你要去甘孜，看到很多头发打着卷，身材魁梧，说着非汉非藏话的男子，这就是“康巴汉子”。在康巴深处，有一处河谷，沿河皆是碉楼，人称“丹巴碉楼”，又有“丹巴美人谷、情人海”之谓，这里的女子眉目深邃，额头宽大，一看就是非我中土大唐人士，据历史学家说他们极有可能是西夏党项族李元昊后裔，为躲避成吉思汗追杀，一路隐姓埋名逃到这里了，看她们长相，颇有几分神似，你若不信，就去银川西夏王陵壁画看看。

今年十月，成都至泸定的高速即将贯通，明年成都至康定的高速也将通行，三个小时可从成都二环飙到康定城折多河，二呀嘛二郎山，高呀嘛高万丈，二郎山大渡河，都将成为一马平川，今后，各位去稻城色达将更加便捷！

所以，身在成都，住在蓉城，是极其幸福的事情，想吃啥吃啥，想咋耍咋耍，就是啥也不干，府南河边，文殊院里，扯一把竹椅子坐上，喝喝茶，聊聊天，挑个耳朵修修脚，还有比这更惬意的吗？

可惜，可惜去年三季度成都房价，主要是天府大道南段房产涨势凶猛，高的有涨了50%的，这对还未置业的同志们来说不是什么好消息。过去的成都，东至五桂桥，南至新南门，西至西藏宾馆，北至火车北站，除此之外，都算出城了，现在的成都已经不是诸葛亮也不是刘湘那个成都了，今天之成都是个现代气派的城市，一点不亚于上海与重庆，比北京洋气多了。

正是因为成都平原地势平坦，所以房产供应非常充足，开发商新开一个项目就是几千套房产入市，应该说这样的房市是一个平衡市，就是交易量活跃但房价相对稳定。可惜去年下半年一线城市及部分二线城市房价暴涨，投机资金寻求突破口就瞄上了成都，炒房客一下子带火了成都的楼市，一个本可以安居乐业舒畅生活的城市就这样陷落了。后悔的话就不说了，对于我们来说，如果成都南城房价在今年有所回落，比如回落10%左右，以及去年成都北部未涨的住宅，我认为都可以入手。当然，总预算可能要放在万元左右。若是只有万，可以去成都的卫星城郫县温江新都看看，这些地方房价不高，0左右，离成都大约20公里。不过我还是觉得买卫星城稍有不足，当你很疲乏从川西高原下来或从外地回来，出了机场或是车站，还要坐上一个多小时的车，这种感觉可能不会好。

有几个房价不高的城市建议短期不碰，至少可以再继续观察城市新增人口和产业发展。这几个城市包括昆明、贵阳、西安、兰州。贵州有个叫“花果山”的楼盘，据说鼎盛时销售顾问有多，没说错，就是七千，不是七百，那得多大的盘？比这样的盘小一些，但也属于超级大盘的，在贵阳还有很多。西安房价曾经在年坚挺过，但这些年房价还是那个房价，西安是西北的中心，但除了西北的人，其他地方的人除了去旅游，很难愿意把自己的养老居所定在西安，尽管西安抬抬脚就可以进入秦岭，那里的空气很清冽，但你不是为了出家，所以还是可以暂时搁置吧。

对了今天的三四线城市论，忽略了一开始就提到的京津冀周边的燕郊、香河、大厂、固安、廊坊。过去这些三四线小城都是望北京楼市风向而动，都大起大落过，但这一次大起，我是几乎看不到大落的希望的，尽管除燕郊以外的其他城市二手房市场并不好，但这并非意味着价格价值中枢就要下调，现在只是僵持而已，只要北京四环主流楼盘房价不从10万跌倒7万，燕郊的房市就很难从3万跌到2万。现实就是这么残酷！

最后有一个告诫，购买房产必须要重视退出机制，看不到好的退出机制，宁肯不买。一线城市的退出机制最好，部分二线城市也不错，但有些城市是没有退出机制的，比如曾经的惠州，广州的南沙，鄂尔多斯，其实不光鄂尔多斯，像内蒙的包头、呼和浩特，都是草原之城，城市之外便是草原，房子想怎么修就可以怎么修，土地无穷无尽，加之几乎很少外来人口，中国经济增长的方式已经发生转变，再来一个对资源的大耗用来拉动经济，就像前两年那样，好像已经不太可能了。

还有好多话没说，就到这里吧，午夜的鞭炮都已经放过，总得让我过个年吧。

作者：赵鹰

年1月27日（大年三十）