全球生育率最低的，是韩国；全球生育率倒数第二的，是中国。

按现在的出生率啊，不用年，韩国自动消失，人们都在说没娃可生的韩国，马上要生育崩盘了！

但比生育崩盘先来的，是房价崩盘！

2月份韩国公寓价格指数，较去年同期下降了17%，首都首尔更是下跌了20%！二手房恐慌性抛售，开发商甚至打出了买房送奔驰的吐血优惠，活像是一场房价大屠杀到来、人们争相逃跑的场景。

还没见过哪个发达国家，房价掉这么凶的！

房价“大逃杀”，怪不得别人，要怪就怪韩国自己玩得太花！

今天，博言社就来说说，韩国楼市的财富游戏，是怎么把韩国作死的？

很多人推崇超级都市，甚至于一些经济学家，吹嘘民国时期的上海是远东第一大城市，但我得说，千万别迷信超级都市，一个超级都市背后，一定有一个巨大的经济“供血地带”。

都知道经济学有个词儿：叫虹吸效应，核心城市有教育、医疗、就业等各方面的优势，靠的是掏空周围城市的资金和人才，看看河北就知道了嘛。

就比如首尔这座超级都市，我们看个数据：韩国人口.5万人，近万生活在首尔经济圈，韩国的大财团、大企业，包括三星啊、LG啊、乐天啊、大宇啊，总部都在首尔。

尽管面积上，首尔只占韩国0.6%，但经济上，韩国可以分为两块：首尔和首尔供血地，一个首尔，就占到经济总量的21%。

说白了，韩国是用首尔之外的地儿给首尔输血，养着这座超级首都。

首尔房地产红红火火，赶英超美，比纽约房价还高。

可首尔房价井喷仅仅是经济的虹吸吗？仅仅是吸了周边城市的血吗？

有一项数据怪吓人：年韩国家庭的平均负债超过了万韩元，是10年前的2倍，

这些负债干嘛的？买房。几乎3/4的韩国家庭资产都押在房产上。

我们得知道，房地产本质上就是个击鼓传花的游戏，是一个靠甩盘、接盘才玩得下去的金融游戏。

我们看到的高价格，不是现存的货币，实际上，是透支的未来的货币信用，大白话说，所有人都把房子卖了，根本卖不到账面价格的10%，房地产这个庞大的资金池，是用未来信用吹起来的泡沫。

可既然透支了，早晚得还，可韩国呢，不生娃了，年，韩国人口就出现了死亡交叉，两年后，这个国家的总和生育率来到了0.78，新生儿数量相比10年前少了一半。

按目前的生育率来计算，到了年，韩国的总人口将减少到多万，首尔的人口会减少到万。

都没人了，往后30年，谁来还房地产透支的信用？还不起怎么着？一个字：跌。

韩国最喜欢吹嘘的金融创新，叫传贳房。

不知道是谁发明了这个制度，但这个发明者真是个天才，堪比发明楼花的史玉柱。

什么叫传贳房？简单讲，就是租房者只要向房东缴纳房子售价50%-80%的押金，就可以免费租住两年，到期退租，房东把押金全数退回、租房者一分不花、白住两年。

可你仔细品，这是个啥？这不就是变相集资吗？房东实际上在做的事是抵押贷款，把房子抵押给租房者，拿到一笔无息贷款！

表面上看，房客和房东，是双赢，租房的一分钱不花，白住两年房，房东零利息拿到一笔两年期贷款，但我们得知道，所有金融游戏的“双赢”，一定存在“零和”，要么是击鼓传花的延迟性代价、要么是第三方的利益受损。

传贳房这个金融游戏，实际上吞噬了金融运作中最基本的要件：信用认证。

大白话说，如果两年到了，房东拿不出押金，怎么办？再或者，两年没到，租客提前解约、认赔违约金也要拿回押金，怎么办？

信用问题是传贳房最大的金融漏洞，它没爆雷，全靠房价上涨撑着，房客、房东都能看到利，一旦房价不涨了，我们都不说跌，就不涨了，房客、房东脆弱的互信，就会被击溃，并且引发塌方式的房地产恶性资金流动，击穿房价。

偏偏，韩国经济绑定美国，美联储接连加息，引发在韩国的资本外逃，韩国央行连续9次大幅度加息，银行利率上调到了3.25%，挽留国际游资。

可这成了压死骆驼的最后一根稻草。韩国租客一算，把钱存银行，光吃利息，就够租房的了，还能有剩，我还搞什么传贳房，于是，租客们大面积退租，房东为了退押金，只能降价卖房，这相当于买方、卖房一起砸盘，楼价一路下跌，几近崩盘。

讲到这儿，我就想起来，很多年前，课本上有个故事，讲两个老太太，一个中国老太太攒了一辈子钱，终于买了一套房，一个美国老太太，贷款买了房，住了一辈子，终于还清了贷款。

当时的读者们都嘲笑中国老太太“笨”，不懂得，花明天的钱、住今天的房。

可人们却忽视了一个最基本的现实问题：借了明天的钱，未来真还得起吗？要是后天没有人了，明天的人，跟谁借款呢？

我读了那么多年金融，就悟出了一个道理：出来混，早晚都得还，金融游戏最大的规律，就是零和，永远逃不出零和。