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首尔作为韩国的一线城市，总面积只占全国的0.6%，共平方公里，相当于上海的1/10，因为有着较好的就业、医疗、教育等资源，容纳了全国1/4的人口。
而以首尔为中心的“首都圈”共容纳了全国近1/2的人口，可想而知这里的聚集度有多高。
按照房地产的规律，长期看人口，像这样的地方，房价应该持续上涨才对。
然而在10月份的数据中，韩国全国公寓价格环比下跌了1.2%，这是自年出现的首次最大单月跌幅，而首尔的公寓价格下跌了1.24%，超过了整体降幅。
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虽然看起来没跌太多，但从历年的数据看，首尔的房价无论涨幅还是跌幅，都会高低于整体。这是什么原因呢？
1、人口因素韩国自年受到城市化进程的推动，大量的人口争先涌入城市，带动城市的快速发展。
首尔的人口数量在年达到了峰值，约万人。
当时人们为了享受更好的配套资源，和找工作的机会，都在拼命地往首尔涌入，即使只是住在地下室，也要待在这个城市。
随后城市在拆迁的过程中出现了很多不公的问题，于年，首尔以北的老城区被叫停了，开始出现了土地供应不足，需求不断增长，房价快速上涨。
随着城市化进程的慢慢结束，加上高房价的压力，人口的流入转变成了净流出。
到今年的5月，首尔已经只剩万人，月流出人口近万人，较高峰时少了近万人，现在仍在以超10万人/年的速度减少着。
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人们减少的原因：
一是因为疫情，导致人们赖以生存的旅游业受挫，许多人们面临失业，各种各样的收入下降，消费降级。
疫情也让很多企业和行业遭受重创，大多企业为了保住自己的利润，只能选择减员增效，或是直接关门的方式，让很多人们失去了正常的收入来源，更加不敢消费了。
二是韩国自年已经出现了人口负增长，首尔的自然人口增长也开始了下滑，双重叠加下，加速了首尔人口的减少。
2、房地产泡沫从年至今，首尔的房价涨幅达到87%，远超全国房价37%的涨幅。
尤其在疫情刚开始时，随着全球的“大放水”，韩国也不例外，人们为了避险，甚至出现人抢购1套房的局面。
国家担心地产的泡沫越来越大，多次出手调控，增首付，降贷款额度，但依旧无法阻止人们的购买情绪。
而买房者也慢慢从掏空多个钱包，变成了持有多套房的房东和海外资本，只有他们还有继续买房的实力。
如今房价下跌，一是因为实在找不到有能力接盘的人了，着急卖就只能下调价格。
二是因为跟随美元的加息，房贷利率也在大幅增长，再加上房产税最高6%的税率，加大了很多人的持有成本，海外投资者在看不到未来房价上涨的前景时，决定降价，套现离场。
其核心是因为韩国整体的经济在变差，人们赚不到钱，城市对于外来人口的吸引力在变弱，需求自然减少，即使有能力买房的人也开始观望了。
不仅对房价有影响，租房的人也少了，导致房租下跌，而本地的人赚不到钱，也开始想着外出。
因为人口流动，导致空置率增加，这个规律放在任何城市都是一样的。
3、观念的转变一线城市只涨不跌，似乎已不是铁律，就连韩国全国一半人口集中的区域都能出现下跌，而且跌幅超过了全国平均水平。
现在很多年轻人宁愿选择租一辈子房，也不愿牺牲自己的生活品质，攒钱来付首付了。
在大城市，当别人都背LV的时候，她也想背，当别人都在用新款iPhone的时候，他也不想落下。
但工资就这么多，而且涨工资还变难了，如果大部分用于存钱买房或者用于还房贷，就没办法享受生活了。
所以买着买着，就开始发现租房比较划算，要知道韩国近80%的人都是租房的，就有这方面原因。
而我们现在在实行的租售并举，将卖不掉的房让开发商和地方共同持有，有利于完善租赁市场，也能释放部分消费，正在朝着这个方向发展。
但如果当地经济不增长，产业不拉动，人不会聚集，房价也很难涨，就连租赁市场的空置率也会变高。
就像美国硅谷的房价，因为最近的“裁员潮”，房价出现了大幅下跌，中心城区的房价也要看人和产业。
4、对我们有何借鉴？首尔的房价下跌，背后的原因比较复杂，有人口的流出，还有加息的影响，和大资本的抛售。
并不是说房地产出现下跌时，一线城市一定会高于其他城市，只是它的跌幅很有可能会大于其他区域。
毕竟一线城市的房价本身就高，幅度大一些也是正常的，投资的风险性正在慢慢变大，开始存在一个买入节点的问题，如果是高位接盘，很可能就要长期被套了。
如今我们同样出现老龄化和人口负增长的问题，很多人都认为房子已经过剩了，而且未来的趋势一定会下跌。
但从国家对于城市人口的“计划”程度看，不会让好不容易建设的配套被浪费。
城市人口会从数量上来控制，产业的转移会更为平均分布，未来大概率是要将房价“稳住”。
具体能不能涨，就看转型后的动力了，还有地方对土地收入的依赖度了，你是否认同呢？
