今天“首尔现20万元一平米天价住宅”上了热搜。

首尔市江南区，就是韩国这轮房价涨幅最高的区域之一。记者身边这个建成45年的住宅区虽然看上去有些老旧，但坐落于寸土寸金的首都核心地段，是首尔代表性的重建规划区。以这里一套使用面积为平方米的公寓为例，目前售价已经突破40亿韩元，约合人民币万元，较上个月猛涨约合人民币万元。

老搬当过记者，也有很多记者朋友，顶级央媒也有很多朋友，所以还算有话语权，大致了解这个行业的收入区间。可以负责任的说，这个行业的年轻人，即便是央媒机关，现在的年轻人也绝不可能买得起房子的（这里指的是刚需房及以上，燕山石化的上车房暂不含）。甚至了两位广播电视总台的朋友，有正式编制和户口，但因为北京房价实在望尘莫及，无法实现相对体面的生活，忍受不了长期租房奔波的痛苦，选择了辞职离开。这不是个例。

所以，看到这条新闻的一些细节，我的第一反应，就是觉得央视这位编辑/记者朋友，可能希望大家能够看到这两个关键字，一个是“使用面积”，另一个是“天价”。

今天，想给大家啰嗦两句房屋面积的基本概念。在中国，使用面积分为2种，一种是通常所说的“得房率”。这里是包括墙体的，比如说你家隔壁还住了一户王先生，那么墙体面积，每家均摊一半；而另一种，就是我们在装修的时候，地面实际用料的面积，可以叫“地砖面积”。

理论上，在开发商比较实在的假设下，如下三个概念有着完全不同的含义：

建筑面积：是包括地砖+墙体+楼道电梯甚至物业办公室等公共区域的。在一个理想化环境中，如果得房率低也不完全算坏事儿，因为小区显得大气，敢“挥霍”面积，有充足的留白，也有大量空地完善公共空间，提升整体利益，虽然自己家稍微小了一些，但只要在小区内，各式资源均可公平享用。用农村话叫“背着抱着一般沉”（形式虽不同,实质却是一样的）。

含墙面积：通常是建筑面积乘以“得房率”，这个概念是大家所熟知的，但分析房屋价格时，却被常常忽略。我国绝大多数地区，用建筑面积单价作为价格展示，是很有迷惑性的，区别就在于得房率的不同，且得房率没有任何标准和规范，都是周瑜打黄盖的事儿。万总价的房子，在同一个城市，不同小区，差出来一个房间那都不是事儿。

地砖面积：很多人不知道地砖面积，以为含墙面积就是地砖面积，以至于含墙面积让很多人误以为这就是你身体实际感受到的屋内面积，实际这里面包含了各种墙体。不要以为墙占不了多少面积，两居室，随随便便墙可能就十平米了。地砖面积，才算是大家能够用得到的面积。你们直观上感觉一个房子大还是小，其实就取决于地砖面积的大小。

给大家讲一个朋友的故事，他几年前买了一套平米的三居室商品房，准备购买地板，铺装卧室和客厅，商家上门测量以后，让他下订单买60多平米的地板。朋友非常诧异，以为老板好心，提前过双十一，给打了5折。

实际并不是，因为他家的地砖面积，可能真就是六七十平米而已。如果说含墙得房率是75%，可能地砖得房率连65%都不到。

这也解开了很多朋友的一个困惑，在我国一些购房困难的城市，大家购买同样面积为52平米两室一厅，不同的年代、开发商、房屋性质，室内给人空间感受完全不同。

有的比较过分的，60平米的房子，可能包括厕所厨房在内，地砖面积仅仅20多平米，只能供单身人士使用。而很多老公房，40平米做到两室一厅绝无问题，一家四口其乐融融。哎？为什么我要说四口？话说七pu数据推迟公布，网传里面的人口信息比较令人吃惊，很多中产可能生不起孩子了，所以一家四口，老搬认为指的是夫妻双方，和其中一方的父母。

话说回来。普及到这里，如果大家尝试着把首尔平米的公寓，倒算成我国的建筑面积，按照当前一手房良心得房率77%左右来计算的话，相当于我国的建筑面积多少平米？.12平米！很大了是不是。如果平米说的是地砖面积，按很良心的67%左右计算，则相当于.52平米！哇塞，在一线城市，如果平米，很多有钱的读者认为还算上车盘，那么平米，不论如何，也不能算作刚需房了吧？估计很多“节俭”的明星，在市区的房子，也就是平米左右吧。

那么万人民币对应的单价呢？这就是幼儿园数学题了——如果按.52平米算，单价是11.76万元人民币。这个单价，放到韩国这个人均GDP3.2万美元的发达国家，就号称是豪宅，呵呵。果然资本主义都是纸老虎啊。

当然我上面这段话都是玩笑话，毕竟人家可能是.12平米呢？我给四舍五入，按平米算，单价13.53万人民币，不错，稍微涨了一点。非常勉强能对应得上韩国的发达国家身份了，不过跟我们老百姓“想象中”（鲁迅说过：“想象来源于实际”）的豪宅价格，恐怕还相距甚远罢！

不知道，这是不是央视那位哥们儿的意思，我是课代表么？