首席房地产研究员：夏磊
研究员：俞涛
联系人：郑南宏赵璇
导读
房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的制度和政策，就有什么样的市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
促进市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。我们已经全面解码了租赁市场全球典范的德国、创造高住房自有率奇迹的新加坡、深陷高房价之困的中国香港、经历60年房地产大牛市却骤然落幕的美国和房地产市场大起大落的日本。
英国是最早出现政府干预住房市场的国家，也是香港住房模式的启蒙。对比香港，英国居民居住品质高，且具有浓郁的田园特色，但房价同样呈长期上涨趋势，居民购房面临较大压力。本期我们继续追本溯源，深入研究英国住房制度，探索美好田园与房价长期上涨的深层成因。
摘要
英国住房市场表现
英国房价长期跑赢通胀、领先全球，虽有周期变动，但是总体上涨。-年，英国名义房价指数上涨倍、年均涨幅达7%，同期，CPI仅上涨48倍、年均4%。国际对比看，-年，英国名义房价指数上涨52.8倍，明显高于意大利、法国、美国、德国、日本分别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。近一百年，英国房地产市场还经历过四轮房价快涨、大涨的“快牛”现象，房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。年，名义房价指数较次贷危机前最高点的年累计上涨了20%、实际房价也已接近历史高点。
英国住房制度四大支柱
（1）土地制度以自由保有为主，土地规划重视环境保护
土地私有，但分配不均。英国实行独特的保有制度，土地名义上归属王室，但土地的自由保有者可以永久保有与自由转让土地，是实质上的土地所有者，英国80%的土地由私人部门自由保有。英国的资产阶级革命和工业革命并未颠覆英国近千年来的封建土地制度和分配情况，三分之一的土地仍掌握在极少数贵族手中，土地集中度在欧洲发达国家中明显较高。
英国政府的土地规划理念重保护轻开发，住宅用地占比显著偏低。尽管土地多为私人实质所有，但发展权归属于政府，房地产开发须向地方政府申请规划许可。英国政府重视保护乡村与生态环境，将约50%的土地划为保护区，特别是在大城市周边设置绿带，控制大城市开发规模，限制了可供开发的土地。政府轻视开发需求，40%的地区缺乏满足人口持续增长的住房规划，新开发项目要求60%来自于土地重新开发。截至年，英格兰已开发用地占比9.8%、住宅用地占比仅1.1%。住宅用地供给不足，导致地价大幅攀升，-年，英国住宅用地价格上涨倍，远高于同期房价45倍的涨幅。
（2）货币金融制度发达自由
80年代以来金融自由化，货币增长偏快，通胀程度较高。撒切尔夫人执政后，摒弃英国奉行已久的凯恩斯主义政策，大力推行“新自由主义”，主张放松管制、减税和私有化，特别是在金融领域开启自由化浪潮，包括取消外汇管制、取消信用约束、存贷款利率完全市场化、放松住房金融管制、改革资本市场的“大爆炸”等。英国的金融自由化和国际金融地位的重新崛起，大力刺激了货币增长。-年，英国M2与名义GDP的年均增速差高达4.6个百分点，在主要发达经济体中处于明显偏高水平。-年，英国CPI年均增速达4.8%，高于多数欧洲主要发达国家，更是德国的两倍。
住房金融体系从80年代之前以建房合作社为主的互助性体系，转变为以银行为主的市场化体系。建房合作社起源于18世纪70年代，后逐渐发展成为互助性、专业性的住房抵押贷款发放机构。受益于自身的互助性质、政府的税收优惠和银行面临的信用扩张约束，建房合作社在80年代前垄断英国住房金融市场，市占率达80%，房贷利率较为稳定。80年代之后，由于政府放松金融管制，住房金融市场竞争加剧，银行为主的市场化机构大量发放抵押贷款，还有阿倍国民、哈利法克斯等多家大型建房合作社转型为银行，形成了市场化的住房金融体系，银行占比约2/3，仍保持互助性质的建房合作社占比约1/4。
首付低期限长，居民杠杆较高。在英国，主流的首付比例通常为20-30%，如果贷款购房者资质较好且愿意承担更高的初始利率，甚至可以零首付。年，英国居民平均首付比例为28%，其中首次购房的比例更低至21%，国际对比看显著偏低。抵押贷款的期限较长，存量贷款平均剩余期限保持在22年以上，半数以上的贷款期限超25年。英国居民部门杠杆在发达国家中处于显著偏高水平。年，英国居民部门负债占GDP比重达87%，高于发达国家76%的平均水平。
（3）税收制度重交易轻保有
交易环节对二套住房征收重税，抑制投机。土地印花税根据住房价值征收，采取超额累进税率，购买首套住房税率0-12%，二套及以上各档税率提高3或4个百分点且免税额度更低。对转让投资性住房的收益征收资本利得税，个人所得税税率为20%的基本纳税人，资本利得税税率为18%；个税税率为40%或45%的高薪及附加税率纳税人，资本利得税税率为28%。此外，居民去世前7年内赠与财产和去世后的遗产须缴纳遗产税，最高税率40%。
保有环节税制历史悠久，税负较轻。英国自17世纪开始对存量住房征收房地产税，目前主要为市政税。市政税实行住房分级定额征收，即根据住房价值划分住房等级，地方行政区内同一等级住房纳税额相同。年平均税率仅约1.8%，如考虑房价上涨因素，则实际税负更轻。市政税是地方财政收入重要来源，年占地方本级财政收入43%，主要用于公共服务支出。居民出租住房的租金所得须纳入个人所得，征收个人所得税，税率最高45%。
（4）住房保障制度以租赁为核心
英国住房保障一直以租赁为主，供给由政府到市场。二战后至80年代前，中央财政提供补贴，地方政府直接建设低价出租的社会住房。-年社会住房竣工量占全国住房竣工量的50%，英国套户比也在年达到1。80年代以后，政府削减直接建房规模，转向更多支持住房协会建设和要求房企配建社会住房，并将各类保障性住房统一纳入可负担住房体系。可负担住房可租可售，以租为主。年，英格兰新增租赁型可负担住房3.1万套，占新增可负担住房的74%。
80年代后政府增加对购房自住需求的保障。年撒切尔政府推出“购买权计划”，允许社会住房的长期租户折价购买所租住房，此后英国政府多次加大社会住房私有化优惠力度和范围。-年，英格兰共出售社会住房万套，占当前住房存量的7.8%，推动住房自有率从55%提升到69%。随着可售社会住房减少，政府推出其他手段以支持低收入的无房家庭购房，包括供应共享产权房、首次置业房等出售型可负担住房，发放股本贷款，给予购房储蓄补贴等。
政府向低收入或失业的租房家庭提供住房补贴，以可负担住房家庭为主。80年代以来，政府的住房补贴逐渐从供给端转向需求端，年，租住可负担住房和私人住房的家庭中，分别有59%和22%的家庭领取补贴。
风险提示：英国与中国经济、文化、制度等差异影响经验适用性
目录
1百年房地产见证四轮快牛
1.1英国房价百年上涨倍，共经历四轮快牛
1.2第一轮快牛（-年）：一战加剧住房短缺，政府支持住房供给、促使房价平稳
1.3第二轮快牛（-年）：二战导致住房再次短缺，政府大规模建房、稳定房价
1.4第三轮快牛（-年）：住房供给市场化、适龄购房人群增加、三次石油危机，驱动英国最长最强房地产牛市
1.5第四轮快牛（-年）：移民流入和货币金融刺激创造牛市，次贷危机终结牛市
2英国住房制度的四大支柱
2.1以居民自由保有为主、重视环境保护的土地制度
2.1.1土地以私有为主，但分配不均
2.1.2土地利用重视环境保护
2.1.3住宅用地供给不足，地价涨幅显著
2.2高度自由的货币金融制度
2.2.年代以来英国的金融自由化
2.2.2市场化的住房金融体系，贷款发放机构以银行为主
2.2.3抵押贷款首付低、期限长，居民杠杆水平较高
2.3税收制度重交易轻保有，抑制投机炒房
2.3.1土地印花税
2.3.2资本利得税
2.3.3遗产税
2.3.4以市政税为主的房地产税
2.3.5租金收入所得税
2.4住房保障制度以租赁为核心
2.4.1住房供给保障以租赁为主
2.4.年代后增加对购房需求的保障
2.4.3给予低收入租赁家庭住房补贴
正文
1百年房地产见证四轮快牛
1.1英国房价百年上涨倍，共经历四轮快牛
英国房价长期上涨，大幅跑赢通胀。-年，英国名义房价指数上涨倍，年均涨幅达7%；同期，CPI上涨48倍，年均涨幅4%。
英国房价涨幅显著跑赢其他主要发达经济体。-年，英国名义房价指数上涨52.8倍，明显高于同期意大利、法国、美国、德国、日本分别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。
伦敦等主要大城市涨幅更突出。伦敦是英国政治、经济、文化、金融中心，伦敦以0.65%的土地占比，承载了超过20%的经济总增加值和13%的人口，房价涨幅领跑全国。-年，伦敦房价累计上涨%，年均涨幅8.4%，明显高于全国%和6.3%的水平。同期，剑桥、牛津、曼彻斯特、卡迪夫等大城市年均涨幅分别为7.9%、7.6%、7.4%和6.4%，也都高于全国水平。
近一百年，英国房价除了实现倍的累计涨幅，还经历过四轮房价快涨、大涨的“快牛”行情。英国房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。年，名义房价指数较次贷危机前最高点的年累计上涨了20%、实际房价已接近历史高点。
1.2第一轮快牛（-年）：一战加剧住房短缺，政府支持住房供给、促使房价平稳
（1）牛市的起因：城市化累积的住房缺口在一战后进一步扩大
城市化进程基本完成，但住房仍短缺、且质量不高。19世纪中后期，越来越多的农村人口涌入城市成为雇佣工人，城市化率继续快速提高，英格兰和威尔士的城市化率从年的50%提升至年的78%。但工业化生产吸收了更多的资本，住房建设则不足、出现严重短缺，房价与租金日益上涨。工人收入有限，只能通过随意搭建窝棚或多人合租以降低租金，逐渐形成贫民窟。此外，私人部门追求利润最大化，在狭小的区域内建造了大量低质量房屋，如背靠背式住房，采光不足、空气流通性差、缺少洗浴和垃圾处理等环卫设施，严重影响居民健康，住房问题愈发严重。
一战加剧住房短缺。战争期间，一方面，许多住房在战争中遭到损坏；另一方面，住房建设基本停止。住房供给缺口不断扩大，房租急剧上升，年格拉斯哥、曼彻斯特等地发生集体抗租运动和动乱。大战结束后初期，英格兰与威尔士住房缺口达到60万套，随着大批退伍军人回国并出现结婚潮，而住房建设规模还较低，住房短缺进一步加剧，到年住房缺口超过80万套。
（2）牛市的结束：政府补贴建房、放松租金管制，推动住房建设
年，时任英国首相的劳合﹒乔治在大选中提出，将建设“适合英雄们居住的家园”，以满足民众的住房需求。
英国政府提供住房建设补贴，并开始直接参与住房建设。年，政府颁布《住房和城镇规划法》（《艾迪生法》），明确鼓励地方政府参与社会住房建设并以合理价格出租给居民，中央财政对地方政府的住房建设予以补贴，目标在3年内建成50万套。该法案的出台标志着英国政府开始直接干预住房领域，特别是住房供给。同年，政府颁布《住房（附加权力）法》，补贴私人部门建房，对符合标准的新建住房，无论用于出租还是出售，私人部门建设者可一次性获得-英镑/套的补贴。由于政府补贴成本过高，《艾迪生法》于年停止，实际完成21.3万套。年，政府颁布《住房法》（《张伯伦法》），规定无论是地方政府还是私人部门建设者，中央政府按照每套住房补贴20年、每年6英镑的标准进行补贴。年的《住房（金融供给）法》（《惠特利法》）提高对地方政府建设的租赁住房的补贴标准至补贴40年、每年9英镑。年，政府颁布《住房法》（《格林伍德法》），提出清除改造贫民窟，规定根据改造区重新安置的人数发放补贴，并允许地方政府按照需求提供租金折扣。
放松一战期间开始实施的租金管制，进一步推动私人建房。年，《租金和按揭利率限制法》颁布，解除对空房的租金管制。年，《租金和按揭利率增长（修正）法》颁布，解除对高价值房屋和中等价值房屋的租金管制。
供给显著增加，房价平稳。在政府对住房建设的大力支持下，新建成住房由年的8.6万套增长至年的33.2万套，期间累计建成住房万套。名义房价增速显著回落，-年，房价波动保持在5%的幅度以内。
1.3第二轮快牛（-年）：二战导致住房再次短缺，政府大规模建房、稳定房价?
（1）牛市的起因：二战导致住房供给再次短缺
二战毁坏英国15%的住房。二战期间，英国作为主要参战国之一，遭受德国多次空袭，约万套住房遭到破坏，占存量住房比重达15%。
（2）牛市的结束：政府直接建房、主导住房建设
开发新城镇，疏散城市拥挤人口。年新城镇委员会（NewTownsCommission）成立，主要职责是对新城镇设立的各项环节进行研究，加快对新城镇的开发。年，《新城镇法》颁布，成立新城镇开发公司（NewTownDevelopmentCorporation），负责新城镇的设计、开发及管理工作，新城镇建设正式启动。英国政府通过建设新城镇，为居民提供新的住所，以疏散人口过剩的大城市。-年，英国共建成33座新城，容纳约万人。
政府直接参与并主导住房建设。年，“福利国家之父”贝弗里奇的《贝弗里奇报告》公布，成为英国向福利国家改革的基石，报告提出“我们现在没有足够的房屋以及足够好的住房。消灭贫穷意味着需要规划城乡，并建设更多更好的房屋”。二战结束后，以艾德礼为首的工党政府上台，倡导国家干预原则，提出建设福利国家，艾德礼于年宣布英国第一个建成了福利国家。住房政策成为英国福利制度改革的重要组成部分，为解决住房短缺问题，政府于年颁布《住房（财政拨款和其他住房供给）法》，提高对地方政府的建房补贴，鼓励地方政府积极供应以低于成本的价格出租社会住房。年，政府颁布新版《住房法》，规定取消地方政府只对工人阶级供应住房的限制，再次提高对地方政府的建房补贴，并为私人房东和业主提供住房改善津贴。
住房建设规模大幅增加，房价平稳。年，英国新完工住房仅6.2万套，到五十年代，则基本保持在每年30万套左右，年最高达35.4万套。地方政府占比保持在50%以上，占据主导地位。名义房价增速迅速回落，-年，房价波动一直保持在10%的幅度以内。
1.4第三轮快牛（-年）：住房供给市场化、适龄购房人群增加、三次石油危机，驱动英国最长最强房地产牛市?
（1）牛市的起因
-年，政府推动住房供给市场化，同时适龄购房人群显著增加，加上三次石油危机冲击，共同驱动英国房地产出现最长最强的一轮牛市。
1）政府推动住房供给的市场化、但供给不足
住房基本充足，政府降低对住房领域的干预。年，英国套户比达到0.99，住房短缺问题基本得以解决，政府逐渐开始放松租金管制、降低社会住房建设规模、实施社会住房私有化政策，推动住房供给的市场化。
放松租金管制。-年，执政党保守党认为租金管制打击了租赁住房投资的积极性，希望租金可以回归市场化。因此，年政府颁布《租赁法》，计划解除万套受租金管制的住房，以刺激私人租赁住房的供应，截至年，约有万套住房解除管制。但不少房东为摆脱租金管制上调房租，利用各种手段赶走原本受租金管制保护的租户后再出租，导致房租上涨较快。尽管年政府修订《租赁法》，提出租期保障和“公平租金”条例，但在主要城市中，公平租金的价格远低于市场租金，私人投资建设租赁住房的动力不足，私人租赁住房的建设规模远低于社会住房。-年，私人租赁住房数量从万套减少至万套，占英国租赁住房比重从52%下降至11%。
财政压力迫使英国政府推行社会住房私有化。二战以后，英国经济增长放缓，为刺激消费和投资，英国政府加大对工业、交通运输、农业以及商业的补贴；同时，政府的福利开支规模也持续提升，财政负担过重。年以后，英国政府财政缺口显著扩大，年赤字率高达6%。而福利支出占GDP比重由年的16%上升至年的26%。为减少社会住房开支，年，英国政府修订《住房法》，推出“购买权”政策（RighttoBuy），规定凡是租住在社会住房的租户有权优先、优惠购买其所租住房，租户在住满3年后即可折价购买所租住房，居住时间越久则折扣越多，最多可优惠房价50%；年，《住房和建筑控制法》颁布，降低基础居住年限、加大最高优惠力度，最高优惠比例可达60%；年，《住房和规划法》颁布，对居住条件较差的公寓式社会住房提供了更大的优惠，最高折扣率可达70%。
政府建房规模见顶回落而私人建房规模平稳，新完工住房持续缩减、新增住房供给逐渐由私人部门主导。年，地方政府完工住房达到历史最高24.5万套后，就不断降低，60年代年均15.4万套、70年代年均12.9万套、80年代年均仅3.9万套；私人部门的占比从50%提升至80年代的超过70%、占据主导地位，但规模则稳定在每年17万套上下的水平，未能弥补政府建房的缺口。因此全国新完工住房的规模，从年最高峰的42.6万套，持续下降至80年代以后的每年不足25万套。
2）适龄购房人口大幅增长、政府加大需求端金融税收支持
二战后的“婴儿潮”中出生的人口，逐渐步入置业年龄，成为需求主力。上世纪50-60年代，英国25-44岁人口规模基本保持在万人左右，但70-80年代出现一轮显著增长，到年增长至接近万，累计增幅达20%。其中，年和年的人口增速均高达1.9%。
政府通过金融、税收政策，支持需求释放。年撒切尔政府发表“帮助家庭”为主题的宣言，强调促进住房自有。一是开启金融自由化浪潮，促进住房金融蓬勃发展。一方面，银行开始大力开拓住房抵押贷款业务。另一方面，建房合作社自身也不断向市场化转型、强化竞争。年一季度至年二季度，银行的居民贷款余额占GDP比重从30%提高至63%。二是提高房贷利息抵税的减免上限，从年的2.5万英镑提高至年的3万英镑。
3）三次石油危机推升通胀
70-90年代，全球爆发三次石油危机。第一次为-年，油价从3.3美元/桶上涨至11.5美元/桶；第二次为-年，油价从14.0美元/桶上涨至36.8美元/桶；第三次为-年，油价从14.9美元/桶上涨至23.7美元/桶。油价上涨推动通胀水平大幅提升，年、年、年，英国CPI分别高达23%、15%和8%。
（2）牛市的结束：适龄购房人口减少、央行加息、税收优惠缩减，购房需求大幅减少
进入90年代以后，英国25-44岁的人口规模趋于平稳，基本保持在万人的水平。
年起英国央行连续加息。-年英国连续三年名义GDP增速超过10%，经济出现过热迹象。为防止70年代的恶性通胀再次出现，抑制过度投机，英国央行将基准利率从年6月的7.38%提高到年10月的14.88%。
年8月，英国取消按揭利率双重减免政策，不再允许夫妻二人共同享有减免优惠。
在适龄人口趋稳、政策收紧的双重制约下，英国历史上最长最强的牛市彻底终结。
1.5第四轮快牛（-年）：移民流入和货币金融刺激创造牛市，次贷危机终结牛市
（1）牛市的起因：移民流入推动英国人口快速增长，叠加货币金融刺激
良好的经济增长和就业前景吸引大量移民，推动人口增长。80年代以后，英国经济在撒切尔夫人的领导下得以恢复并缓慢增长。年，以布莱尔政府为首的工党政府上台执政，提出“第三条道路”的改革方向，英国经济保持温和增长。-年，英国GDP年均实际增长率为2.9%，显著高于德国的1.7%以及法国的2.4%。失业率也持续降低至历史低位，年9月仅4.7%。在良好的经济增长和就业机会的吸引下，人口显著净流入，年之后基本保持20万人每年。在移民增长的带动下，英国人口净增长规模也回升至历史高位水平，年之后基本保持50万人每年的高位水平。-年，英国总人口净增加万人，同期移民人口净增万人、对人口增长贡献率高达51%。
货币超发、住房金融刺激。撒切尔夫人执政后，大力推行“新自由主义”，开启英国的金融自由化浪潮。从90年代开始，英国货币显著超发，M2占GDP比重从年的73%提高到年的%。央行基准利率较70-80年代末显著下降至在5-6%的水平。金融机构积极投放住房抵押贷款，LTV为75%、两年固定期按揭贷款（2+N，前两年利率固定、两年后浮动）的利率与无风险利率差额一度低至0.04%；购房首付比例普遍只需10-20%，部分机构甚至提供零首付产品；此外，金融机构对居民收入、消费、信用记录等审查不严格，允许购房者采用自我认证的方式申请贷款，不要求进行还款能力测试，并提供只付利息贷款，刺激居民加杠杆。
90年代以来，新完工住房基本保持在20万套每年的较低水平。一方面，住房协会的社会住房建设规模较低、进度较慢，年均完工住房仅2.7万套；另一方面，政府批复开发商用地申请速度较慢，私人部门年均完工住房规模也一直未超过20万套。
（2）牛市的结束：美国次贷危机波及英国，货币和金融政策紧缩
8年，美国爆发次贷危机，引发金融市场震荡，波及英国资本市场。银行等金融机构纷纷调高贷款利率与首付比例，房贷利率与无风险利率的利差大幅增加了3-5个百分点，严重压制居民的信贷需求。英国房地产市场陷入低迷，交易量大幅萎缩，8年成交金额同比减少41%，房价出现下跌，第四轮牛市终结。
2英国住房制度的四大支柱
2.1以居民自由保有为主、重视环境保护的土地制度
2.1.1 土地以私有为主，但分配不均
英国实行土地保有制度，土地名义上归属王室、实质上由自由保有权人所有。十一世纪中期，诺曼人占领英格兰，宣布英国所有土地归属国王。国王将土地分封给封臣，封臣可再往下分封，逐渐形成土地保有制度（landtenure）。中世纪开始，依据保有人拥有的土地权利和义务，分为自由保有权、公簿保有权和租用保有权。自由保有权（freehold）指持有人对土地拥有完全的处置权，根据能否继承又分为三种：（1）自由继承地产权（feesimple）指持有人死亡后，土地可由其继承人（包括独立法人）继承，实质上等同于土地所有权；（2）限定继承地产权（feetail）指土地只可由持有人的直系亲属继承；（3）终身地产权（lifeestate）指土地处置权只存续于持有者生前，在其死亡后土地须归还领主或国王。公簿保有权（copyhold）指农民在租地时从庄园法庭获得文书记录副本以兹证明，可终身或世代拥有土地占有权，但须向地主提供不定时劳役服务或缴纳地租。租用保有权（leasehold）指拥有不超过年的土地使用权，期间须向自由保有者支付地租（groundrent），如购买公寓一般只拥有99年土地使用权、每年缴纳的地租通常不超过英镑。年英国颁布《财产法》，废除公簿保有权，年又取消限定继承地产权和终身地产权，促使其通过补偿等方式转为自由继承地产权。目前，自由继承地产权和租用保有权是英国普通法上仅存的两种合法保有权，其中自由继承地产权最为普遍，自由保有权人是实质上的土地所有者。
英国80%的土地为私人部门所有，但分配不均，贵族占有大量土地。20世纪70年代，王室持有1%的土地，政府和国企共持有19%的土地。而私人部门则持有约80%的土地，其中，贵族持有全国32%的土地，占私人部门的比重高达40%。
2.1.2土地利用重视环境保护
土地发展权归属政府，开发须获得规划许可。土地发展权是指对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人突破原有的土地利用形式，改变土地现有用途或提高土地利用程度的权利。《年城乡规划法》规定土地发展权收归政府，所有建筑、工程、矿业开采等项目，或对现有规划用途做出改变，均需向地方政府申请规划许可证，并要求所有地区编制发展规划。由于英国大多数土地由私人所有，政府通过分离土地发展权，为全面实施规划控制与管理提供了保障。
英国的土地利用规划起源于工业革命完成后对公共卫生与住房问题的
