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9月的金融数据，向我们揭示了一个巨大的秘密：在深圳楼市掀起滔天巨浪的热钱，突然之间跑路了！
人民银行深圳中心支行的数据显示：9月份深圳“金融机构本外币各项存款余额”比8月份突然少了亿，这里面肯定相当部分（至少千亿级）是从楼市里撤离的资金。他们去了哪里？我猜，要么是境外，要么是内地。
过去一年里，深圳是中国楼市的带头大哥，很多楼盘的均价涨幅超过5成，个别片区涨幅超过70%。最近一个月，深圳楼市明显降温。在新一轮“双降”背景下，哪个城市将扛起新一轮房价上涨的大旗？
有人看好一线城市里“落伍”的广州，认为必将补涨；有人看好强二线城市里的杭州，因为她的房价调整了5年。现在，我想用两组数据，来分析一下中国内地13个顶级城市的楼市格局，说实话，这些数据超出了我此前的预料。
一、过去10年主要城市的人口增长
先看第一组数据，过去10年人口增长。我仍然使用“小学在校生”人数这个重要指标，因为统计局公布的人口数据是失真的。下面表格里的小学生人数的数据，来自各地统计公报，这个数据尚未被政绩需求污染。其中成都的数据是“小学+初中在校生人数”；苏州没有公布年的数据，所以用年和年做的比较；表中的人数单位为万人。
排序
城市
年
年
增幅
1
北京
51.6
8.1
+59.1%
长沙
31.8
48.1
+51.3%
3
深圳
5.6
79.3
+50.8%
4
上海
53.7
80.3
+49.5%
5
郑州
57.7
75.1
+30.%
6
苏州
36.5
47.
+9.3%
7
杭州
44.8
50.3
+1.%
8
南京
3.4
33.9
+4.6%
9
天津
55.5
57.3
+3.%
10
广州
87.5
90.1
+3.0%
11
成都
14.1
13.5
-6.8%
1
武汉
57.8
44.5
-3.0%
13
重庆
7
03
-5.4%
14
全国
-16.0%
首先要说明的是，由于计划生育的影响，过去10年里全国小学生人数平均减少了16%，但中国人口没有停止增长。因此，只要过去10年一个城市小学生人数没有减少超过16%，我们就可以认为其人口没有减少。反过来，小学生增长0%的城市，实际人口增长可能超过了“16%+0%”。
此外，一个城市的房价高低，还会影响外来人口要不要带上子女一起生活。所以，北、上、深的人口增长肯定是快过小学生增长的。
考虑到上述两大因素，北、上、深过去10年的人口增量可能接近翻倍，这是非常令人震惊的事实。
长沙和郑州是两匹黑马，其人口竞争力超出了绝大多数人的想象，这一点我在本专栏中曾经提到过。这次放大到10年期间来观察，这种优势被进一步放大了。
更令人震惊的是，天津、广州、成都的人口竞争力竟然是这样弱，而重庆、武汉竟然是人口流失型城市。
二、主要城市的房地产依赖度
现在我们看第二组数据：一个城市对房地产依赖的程度。计算方式是年度的“房地产开发投资”除以同一年度的“GDP”。其实，这还隐含着一个城市房地产在建面积的因素：百分比越高，这个城市房屋供应量越大；反之，这个城市的供应量越小。
排序
城市
年依赖度
年依赖度
1
深圳
6.7%
1.6%
天津
10.8%
9.0%
3
广州
11.%
10.6%
4
南京
1.8%
15.3%
5
苏州
13.1%
9.7%
6
上海
13.6%
15.7%
7
长沙
16.8%
15.8%
8
北京
18.3%
34.4%
9
成都
.1%
13.3%
10
武汉
3.4%
11.9%
11
杭州
5%
13.1%
1
重庆
5.4%
14.7%
13
郑州
5.7%
8.9%
通过上述表格可以看出，跟十年前相比，只有深圳、南京、上海、北京对房地产的“依赖度”出现了下降。北京年对房地产“依赖度”超高的原因，是当时GDP计算方式，对现代服务业、文化产业和研究机构的体现不够造成的。也就是说，当时北京的GDP是被明显低估的。
这13个城市里，深圳经济对房地产的依赖程度是最低，也是下降最明显的。如果你考察人均房屋在建面积，深圳的规模是超小的，大概只有其他同类城市的四分之一。
通过这个表格我们可以看出，郑州、重庆、杭州、武汉、成都，在过去10年里对房地产的依赖程度都接近翻倍（郑州还不止）。很显然，这些城市的房屋供应过剩了。但郑州和杭州还有明显的人口增量支撑，重庆、武汉和成都就显得非常尴尬：人没有增加多少，房子却建了不少！
三、结论
通过对上述两大指标的综合分析，我们可以得出以下结论：
1、深圳房价的突然飙升，是因为长期供应量偏小，而人口增长迅猛。当然，如果我们引入资金的指标，也会发现“深圳的钱”增长也非常快。限于篇幅，这里不做展开。
、其他列入研究的1个中国大城市，显然都不太具备深圳的条件，所以深圳式的房价飙升，未来很难在其他城市重演！而深圳楼市可能在稍事休息之后，继续上涨。因为深圳的各种指标真的是太健康了，这种城市中国很难找到第二个。
3、上海、北京、长沙的人口增量不错，对房地产的依赖在下降，或者上升不明显。所以，这三个城市的房价可以看好。
4、天津和广州人口增长缓慢，但对房地产依赖度也不算高（天津对房地产依赖程度之低，出乎意料）。其中心区的普通住宅，应该可以看好。郑州虽然供应量大，但人口增长明显，其中心区普通住宅也可以看好。
5、苏州两项指标都不错，楼市可以看好。但这个城市级别低，发展机遇相对偏少，而且被上海“拉扯着”，存在多中心倾向。南京的问题是，人口增长不算强劲。但毕竟是省会城市，对房地产依赖度也不算高，长远也可以看好。
6、在研究数据之前，我曾经看好杭州楼市，认为可能会接棒深圳领涨。现在看来，问题比较大：一是人口竞争力没有想象中的大，二是供应量比想象中的多。过去几年虽然杭州楼市出现了明显的调整，但这个城市对房地产的依赖度有增无减。
7、成都、武汉、重庆的楼市，从投资的角度看，显然比上述城市差很多。毕竟，人口缺乏竞争力，而供应量又非常大。
中国顶级城市的未来发展趋势
去过日本的同学，一定对日本的都市圈印象深刻。
从东京出发，坐上新干线到大阪，从窗外望去，三个多小时的路程，延绵五百多公里的距离，除了起伏的群山，就是密集的城市街道和楼房，只要是一块稍微平坦的土地，都被城市覆盖了。
你甚至几乎看不到郊区，也就是我们传统印象中像顺义怀柔、奉贤金山、番禺花都这样的地方：名义上是城市，其实仍然是农田与厂房交错，建筑密度极低的地方。更遑论是农村了。
在行政区划上，他们隶属于十几个大大小小的城市，但在经济意义上来说，他们只属于一个紧密联系的都市圈。
在这个都市圈里，东京、大阪、名古屋几个核心城市，相当于CBD功能，由规模巨大的写字楼和购物中心组成，汇聚着金融、科技、贸易、律师所等高端服务业的各种企业。
而工业和厂房，在高地价的驱赶下，全部迁到了周边的二三线城市去。一线城市，不会有他们的生存空间。
我们传统印象中的工商业中心城市的概念，就这样被肢解了：一个城市，无论你的管辖面积有多大，人口有多少，GDP有多高，都没有意义。在地价和利润率的作用下，工业、商业、服务业各自分离，命运不同。在一个成熟的都市圈生态里，高端服务业中心傲然居于第一层级，就像人的大脑，遥控指挥着全国的经济活动，而工业区和住宅区则散落在第二层级，接受辐射，而农村，在都市圈的范围内，已经消失不见了。
所以一线城市和二线城市，最大的区别是什么呢？
高端服务业。
规模越大，对于周边经济地区越具有决定性的影响力。
如何去衡量一个地区的高端服务业规模呢？
最直观的指标，就是当地甲级写字楼的租赁面积。
以下数据，是我根据戴德梁行等四大行发布的相关数据整理的主要经济中心最新甲级写字楼租赁面积。
更直观一点：
北京和上海
作为中国最大的两个超级都市，北京和上海的高端服务业规模远远抛离其他地区。
但是有趣的是，作为中国最大都市圈的核心城市，号称中国经济中心的上海，在高端服务业的规模上，竟然只有北京的70%。
其实也并不意外，在上海的GDP中，服务业占比远低于北京，年，北京的三产占比高达78%，而上海，只有64.8%，甚至低于广州。作为一个金融业中心，竟然拥有着这么巨大的工业规模，显然是不合理的。随着未来地价的攀升，上海的工业将不得不大规模外迁，即使是汽车、石化这些相对高利润的工业，也是无法长久生存下去的。目前，宝钢的工厂外迁，已经是进行时了。
北京作为中国的权力中心，其高端服务业的庞大规模，是建立在全中国土地之上的，不仅仅是服务于渤海湾沿岸。由于这个原因，在可以预计的将来，北京仍然将会是未来中国经济影响力最大的第一都市。
广州和深圳
广州、深圳的高端服务业规模都只有上海的一半左右，合起来刚好与上海相当。
作为仅次于长三角的中国第二大制造业基地的高端服务业中心，广深在某种意义上来说，完全可以看作是一个城市，一个依靠轨道交通从南到北只需要半个小时的超级都市。只不过，由于种种历史的原因，这个都市的中央地带是名为东莞的制造业区，两个CBD中心则分布在南北两端。
一个类似于上海的浦西，承担的是政治、交通、教育、文化、商业等传统的功能，一个类似于浦东，承担的是金融+科技的功能。
说广州发展缓慢是不负责任的。最近五年的GDP增长率，广州并未低于北京上海。
广州年GDP是0.91万亿，年1.67万亿，增长%；
北京同期1.18万亿和.13万亿，增长%；
上海同期1.49万亿和.35万亿，增长%。
深圳同期0.8万亿和1.60万亿，增长%。
广州慢于深圳，那是必然的，全中国也没有哪个城市可以跟深圳比速度，别说广州，北上不是照样输掉一截？以深圳的发展势头，跃升为第三城是毫无疑问的，而广州，居于第四的位置，也并不丢人。在一个都市圈内，终究是一荣俱荣，一损俱损，深圳上位，广州得到的好处远多于失去的。
杭州在高端服务业的规模上，杭州是目前的中国第五城，虽然地位并不那么稳固。
长三角作为中国目前最大的都市带，经济发展成熟，孕育另一个发达的副中心，是完全有可能的。事实上，上海的龙头角色，和苏南的制造业联系更紧密，而且由于南京、苏州、无锡之间的彼此掣肘，导致了杭州的相对胜出。在浙江省内，杭州拥有极高的人气和盟主地位，大量的民营资本向这个城市聚集。比如浙南沿海的制造业，一旦发展壮大，通常会将企业总部迁徙到杭州，而不是更大的上海。另一方面，随着阿里的互联网版图日益扩张，人才聚集，带动了一个朝气蓬勃的新兴创业圈子，隐然已有成为长三角的“深圳”的气质。
相对于中西部那些拥有巨大GDP规模的工业中心而言，杭州通常被人看扁，但是一旦剥离了代工厂的数据，杭州的优势就凸显出来了。
成都
单以甲级写字楼存量来说，成都已经可以跻身第五城的地位了。
但是，这个地位是有点虚的。40%的空置率说明，第一，投资者对成都的未来十分看好，用脚投票，给予了他非常高的市盈率，相信成都飞速的发展，很快就可以填平这个鸿沟；另一方面，也切实的可以看出，成都、重庆两地的高端服务业规模目前仍然较小，别说和广深比，就算和杭州苏州比，尚且不如。
说实在的，成都重庆两地的未来，是值得看好的。其优势，一则是西部经济中心，与北上广不存在竞争关系，二则是本地人口密度高，具有孕育超大城市的资源条件。但是成都的上限，估计也就是和广州比肩的程度了，要进一步超越则困难重重。
其中最难以克服的劣势在于：成都所在的成渝都市圈，偏于内陆，缺乏与海外贸易交流的港口优势，因此在外来资金、人才的输入上始终将慢沿海一步。这将严重抑制成都的服务业创新能力，使得其对外影响力的辐射半径被限制在中西部范围内。
青岛
从都市带的发展角度来看，以中国的人口规模，当然不止限于沿海的三大都市带。在未来的二十年，中国的城市化率将从目前的55%，逐步攀升至70%以上，那些原来人口稠密的平原农业区，有相当一部分将会逐渐转为工业地带。
以下是中国的人口密度分布图：
很明显，中国的人口密度最高的地方，聚集在北京、上海、武汉三城连线组成的三角地带中。这个地带的山东、河北、京津、河南、湖北、安徽、江苏、上海，聚集了4.3亿人口，占全国人口总数的三分之一。尤其是核心省份山东+河南，人口绵密(亿)、沃野千里(华北平原)、矿藏丰富(石油、煤炭)，十分适合发展为大工业基地。随着城市化率的提升，这里很有可能将孕育起中国最大的都市带。就现在而言，青岛-潍坊-淄博-济南所组成的都市带也已经是有一定发展水平的工业区，成熟度并不低于京津唐。而就未来而言，青岛-日照-连云港组成的沿海港口带，其发展潜力更是爆炸性的。
特别是青岛，作为第三经济大省的经济中心，离北京上海两大都市都有一千公里的距离，接近一千万的人口，完全有发展成为超级大都市的潜力。但很可惜，目前的青岛，能让人记住的仍然只是海尔、海信、青啤等制造业，作为一个二线工业中心而存在，服务业以贸易、物流为主，其他的几乎都没有发展起来。
青岛的最大问题，在于缺乏一个导火索。没有政治资源优势，没有新兴产业，也就无法凝聚人气，吸引投资者的目光和内陆腹地的人口流入，整个城市只能在自然规律的作用下缓慢的发展着。不过来日方长，有些城市，缺乏潜力，无论你给予什么样的政策扶持，都很难得到发展，有些城市，身而为龙，只要得到机会，一日展翅翱翔九万里。
青岛，就是这样沉睡的巨龙。
一线城市未来演化
对于中国这样的大国而言，未来会产生多少个具有一定国际影响力的超级都市呢？
美国《对外政策》杂志曾经发表过一个全球城市排名，前二十名的城市如下：
北美：纽约、洛杉矶、芝加哥、华盛顿、多伦多。
欧洲：伦敦、巴黎、布鲁塞尔、马德里、维也纳、莫斯科、柏林。
亚洲：东京、香港、北京、新加坡、首尔、上海。
其他：悉尼、布宜诺斯艾利斯。
欧洲因为诸侯众多，政治力量分散，导致有7个国际性城市，而作为全球最大经济体的美国，经过充分的市场化竞争之后，也仅产生了4个国际性城市。
1个政治中心(华盛顿)+3个都市群的核心(纽约、洛杉矶、芝加哥)。这或许也会成为中国未来城市发展的一个样板。
可能的演化趋势大概会是这样的：
北京，由于独一无二的政治资源，居于最高层级的地位。
上海、深圳，作为两大最发达都市圈的核心，处于第二层级。
广州、杭州、成都、青岛、重庆、武汉，分别作为两大都市圈的副中心，和几个新兴工业带的中心城市，处于第三层级的地位。
※文章来源：《新财富杂志》
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